迪拜租赁市场面临新挑战

根据Fitch评级的最新分析，迪拜的房地产市场将迎来重大变化：2024年移交的3万套新住宅之后，未来两年还将有21万套额外供应进入市场。预计这巨大的供应将对2025年和2026年的租金价格产生压力。

在三年的动态价格上涨之后，2025年第一季度房价和租金率方面已经出现了稳定的迹象。Fitch指出，由于大规模项目组合，租金将继续面临下行压力，较低的租金率也可能影响房产价值。虽然不太可能出现类似2008年危机的崩盘，但租金收益率下降和供应扩张可能导致价格适度下跌。这一跌幅的程度将取决于房产持有人能否接受较低的收益率，以及利率是否持续偏高。

根据Fitch的分析，从2024年下半年到2025年第一季度，迪拜住宅物业的平均毛租金收益率下降了大约30个基点，但仍保持在约7.4%的健康水平。这并不表示崩溃，但显示出了修正的迹象。

市场稳定性和本地趋势的变化

本地房地产专家指出，迪拜的租赁市场正日益趋于稳定。2025年第一季度，公寓和别墅的平均价格几乎停止增长，分别上涨0%和1%。然而，在年度比较中，增长仍是积极的：公寓增长9%，别墅增长7%。在某些地区，租金价格仍在上涨，尤其是在缺乏新供应或涌现优质公寓的地方。在其他地区，由于新公寓的到来以及居民日益注重价格，市场正在调整中。

智能租金指数和未来展望

迪拜土地局（DLD）在2025年初引入的智能租金指数在稳定租金价格方面起到了重要作用。这一工具帮助使租金率更加透明和平衡，促进了市场的公平运作。

房地产公司Asteco建议，预计未来一段时间内还会出现进一步的市场调整。虽然成熟的老社区开发有限，供应有限，但整个市场正在迅速扩张。大量的新住宅物业和即将到来的丰富开发管道预计将创造一个更加平衡的环境，缓解价格上涨并为居民提供更广泛的选择。

总体而言，迪拜的房地产市场在2025-26年面临一个激动人心的时期：增加的供应可能对租户有利，但投资者需要采取更加谨慎的方法。任何计划长期租赁或投资的人都应密切关注市场发展，并利用新的机遇。

（文章来源：Fitch评级新闻稿。）