消费行为重塑阿联酋房地产和市场

消费行为重塑阿联酋房地产、零售和物流市场

阿拉伯联合酋长国进入了一个新的经济周期，这一周期不仅仅是由投资量或人口增长驱动的，而是由一个更加微妙但却强大的因素驱动：消费者行为。人们在购买什么、去哪里购物、使用哪些技术、吃什么以及如何寻找便利方面的选择，正在越来越多地改变着阿联酋整个经济和房地产结构。

这个新纪元不仅仅关系到房地产市场的扩张，还涉及其重组。从住宅地产到零售单位和仓库，每个细分市场都在适应新需求。市场动态不再基于过去的趋势，而是基于如今生活和购物人群的具体选择。

双速消费者市场

根据NielsenIQ的最新报告，阿联酋形成了一个特殊的“双速”消费者市场。尽管全球范围内，由于通胀各国消费者支出谨慎，阿联酋的高端和经济产品类别都在增长。

快速消费品（FMCG）市场增长了7.7%。特别是高端食品、健康产品以及基于体验的产品显示出卓越的增长。同时，经济产品类别也增长了超过20%，表明消费者变得更为敏感，并根据不同的产品类别做出不同决定。一天他们可能会购买高端技术，第二天则可能选择基础便宜食品。

这种灵活的消费者决策给品牌和制造商带来了重大挑战：只专注于单一目标群体已不够。一个多层次、差异化的产品组合是必要的，以同时解决价格敏感和追求品质的消费者。

技术决策和对耐用性的需求

技术和耐用消费品市场也显示出显著增长，增长了6.9%。高端技术产品增长了7.5%，中档产品增长了6%，而便宜产品增长了3.6%。因此，当涉及到手机、家用电器或笔记本电脑等产品时，阿联酋消费者愿意从长远考虑，尽管他们在其他类别上有意识地节省。

全渠道商业的兴起

阿联酋的零售业越来越多地采用“全渠道”模式。根据NielsenIQ的数据，虽然传统的店内销售仍占主导地位，但电子商务在FMCG市场的份额已达11.9%——为该地区最高之一。对于技术和耐用商品，在线销售已超过三分之一。

这一趋势不仅改变了购物习惯，还改变了房地产市场。越来越多的“暗店”、微物流中心和多功能零售空间成为必要，这些空间同时充当展厅和交货点。消费者期望在线看到的东西可以即刻提取——无论是在购物中心店铺还是通过移动应用程序。

零售房地产的新面貌

根据德勤的分析，迪拜的零售市场正在经历重大转型。预计在2025年至2027年间，由于人口增长和旅游业复苏，零售总额将增长6%，同时新类型购物体验和混合销售模式也将推动增长。

实体店的角色正在改变：不再只是产品展示场所，它们正成为品牌沟通空间。访客希望与品牌建立联系，体验产品，寻求体验——这是在线空间所不能提供的。这导致了新类型零售空间的创建，这些空间融合了商业、文化、生活方式和娱乐。

此外，可持续性变得越来越重要：LEED认证的建筑、节能系统和绿色解决方案正在成为基本期望。这种回应不仅迎合了消费者需求，也符合阿联酋国家的可持续发展目标。

物流房地产：新的投资明星

除了零售业，物流房地产的发展也迅猛增长。由于电子商务的兴起，仓库和配送中心的需求显著增加。

三个因素塑造了这一过程：

1. 最后一英里的交付——仓库被安置得更接近城市中心（例如阿尔库兹、迪拜南和杰贝·阿里），以确保快速交付。

2. 履行中心的扩张——亚马逊和Noon等主要参与者正在不断扩充其容量。

3. 技术创新——现代仓库已经在使用人工智能和自动化系统来协助运作。

开发商正在通过创建能够支持冷藏、快速分拣和高密度产品处理的物业来应对这些需求。这些设施不仅是物流工具，也是投资目标。

住宅房地产：稳定而强劲

根据德勤的数据，迪拜的住宅房地产市场势头不减。2024年，平均每平方英尺价格上涨了20%，达到1597迪拉姆。销售在二级市场中占44%，显示出投资者和居民信心增强。

租金收益率也上升到了6.7%。像迪拜乐园、Meydan和国际城这样的地区年租金上涨39%至46%。对家庭友好的别墅社区、联排别墅和长期住宅项目的需求仍然很高。

新经济版图的诞生

NielsenIQ和德勤的数据清晰地显示，阿联酋经济不再按照旧模板运作。它不是一个向单一方向发展的市场，而是由消费者决策塑造的多层次的、快速适应的生态系统。

对高端产品的需求在增长，而价格亲民性仍然是关键。网购已变得司空见惯，物流房地产市场已发展成为一个新兴产业。零售形式正在成为体验，而住宅房地产市场稳步发展。

未来的阿联酋并不是由宏观经济趋势或国际模仿塑造，而是由那些每天在这里生活、购物、点击、订购和选择的人们塑造。对于房地产开发商、投资者和服务提供商来说，这不是挑战，而是一个机会：与一个新的、更快、更有意识和更具影响力的消费者同步发展。

（来源：NielsenIQ的最新报告。）