阿联酋房地产市场预示轻微降温

阿联酋房地产市场：预计2026-2028年价格将轻微下降

阿联酋的房地产市场，特别是迪拜市，过去五年经历了惊人的增长。房价达到历史新高，销售交易数量达到前所未有的水平。然而，未来或许将迎来一个新阶段，市场逐渐降温，价格适度下跌，这是国际信用评级机构穆迪最新分析中的一个预测。

更多住房单位，价格增长放缓

根据穆迪的预测，未来12-18个月内，阿联酋房地产市场预计会出现轻微的价格下降，尤其是在迪拜公寓市场。潜在原因并非经济衰退，恰恰相反，是人口的动态增长导致供应扩展。2026年至2028年间，大约有18万个新住房单位将推向迪拜市场，平均每年约6万个单位，远超前几年每年3万至4万个单位的年均水平。

尽管这些新房大部分可能会被人口增长和向小户型家庭转变所吸收，但中端市场的单身公寓和一居室公寓可能仍会出现供过于求。这可能会减缓价格增长的步伐，甚至在某些领域导致价格下降。

开发商可能会变得更加谨慎

由于预计的供应过剩和由此引发的压力，开发商预计将在即将到来的时期中暂停推出新项目。穆迪预测新项目的销售量会下降，这一趋势可能会持续数年。由于之前的销售收入和预先安排的付款计划提供了足够的保障，拥有稳固财务基础和信用评级的开发商预计将保持稳定。

关注可能转向多元化

近年来积累了大量现金流的主要开发商，现在面临着国内再投资机会无法完全吸收其可用资本的挑战。因此，更多参与者开始对地理多元化表现出兴趣，特别是在房地产供应问题严重的发达国家。

这方面的一个例子是，一家大型阿联酋开发商已进入澳大利亚市场，在悉尼开设办公室，并计划在新南威尔士州开展多个项目。其目标是将迪拜的房地产开发专业知识和金融模式出口到迫切需要住房问题解决方案的市场。

融资与风险

自2023年以来，阿联酋的房地产开发商发行了总计近120亿美元的伊斯兰债券（sukuk）、传统债券和混合工具。此外，重要的资金来源于客户对期房项目支付的分期付款、与土地所有者的联合开发以及外部投资者提供的股本。

大企业保持着稳定的流动性，可以承受市场放缓。然而，小型开发商面临着更大的融资和执行风险，尤其是在缺乏长期销售战略或强化项目组合的情况下。

长期预期是什么？

虽然迪拜房价可能在短期内——即12-18个月内——出现适度修正，但长期前景依然乐观。人口增长、持续的经济活动和高技能外籍人士的涌入继续使阿联酋，特别是迪拜，成为一个有吸引力的投资和居住目的地。

不过，开发商必须适应新的市场现实：需要更加多样化的产品、更加精确的定位和更加保守的项目启动。此外，数字化销售、可持续性因素的整合和国际市场的存在将变得越来越重要。

结论

根据穆迪的预测，未来一年半将是阿联酋房地产市场的整合和重新规划期。在过去几年的快速房价上涨之后，预计一个更稳定、更可预测的阶段将到来，这可能会在长期加强该地区的投资者信誉和可预测性——尤其是在开发商明智地管理现有的财务和市场优势的情况下。