迪拜楼花购房遇延迟怎么办？

在迪拜购买房地产：交付延迟该怎么办？

多年来，购买未完工的房地产（即购买楼花）一直是迪拜的热门选择，尤其是对那些希望以更优惠的价格进入阿联酋快速发展的房地产市场的人们来说。然而，买家经常会遇到开发商的延迟交付，令项目能否按时完成受到质疑。在这种情况下，在迪拜买家享有何种法律保护？

销售购买协议的角色

任何楼花购买的基础都是一个正式的销售购买协议（SPA），其中详细说明了交易条款。这包括对物业的精确描述、购买价格、付款计划、计划的完工日期，以及在延迟情况下的赔偿条款。协议还可能涵盖不可抗力情况和适用于法律纠纷的管辖权，通常指迪拜法院。

当事人之间的法律关系主要受该文件的约束，当事人必须本着诚信的原则履行其条款。这也是阿联酋《民事交易法》第246（1）条的要求：“合同必须遵照其内容履行，并符合诚信的要求。”

违反合同时的情况？

如果开发商未能按时完成或以其他方式违反合同规定的义务，买家可能有权索赔——无论是基于合同还是通过法院判决。根据法律第295条，赔偿通常是货币形式，但在特殊情况下，法院可能命令恢复原合同状态，或要求采取其他具体行动以弥补损害。

这一法律框架为买家提供了真正的保障，确保在项目延迟或者不可行的情况下获得保护。

诉诸法律之前：迪拜土地局的和平解决

然而，在诉诸法院之前，第一步通常是联系迪拜土地局（DLD）。其职责包括调解开发商与买家之间的纠纷，并尽可能鼓励和平解决。

DLD甚至可以将和解记录成书面形式，这在双方签字后成为官方和法律约束力的文件。这种解决方案可以比法院诉讼提供更快捷和更具成本效益的解决方案。

DLD的权限

如果DLD认为买家的投诉有理，并且评估开发商违背了合同条款或现行法规，它可以起草官方报告，并将其提交给相关当局进行调查。这可以对开发商施加重大压力，开发商随后在法律上需对任何确定的违约负责。

对于那些无法或不愿即刻通过法院行动但仍希望正式保护其利益的人来说，这种选择尤其重要。

不可抗力的概念

当然，也有情况开发商因确实无法避免的原因未能按时完成项目。这些情况属法律上的不可抗力，包括自然灾害、战争事件或其他外部因素。

在此类情况下，开发商可以声称因超出其控制的情况而无法完成项目，并可能免于赔偿义务——但必须每次向相关机构或法院证明这一点。

提起法律诉讼

如果和平协议未能解决问题，或者如果买家选择不通过DLD行动，他们可以直接向迪拜的主管法院提出诉讼。之后法院将裁定赔偿要求的合法性，可能决定货币赔偿或其他恢复措施。

在此类诉讼中，买家必须妥善收集并提交所有可用文件，例如合同、往来信件、付款收据和开发商通信，以便提供给法院。

购买楼花前需要考虑什么？

尽管有法律保护，但从早期阶段起就谨慎和做出明智的决定是明智的。选择一个在迪拜有良好信誉和过往案例的可靠、持牌开发商至关重要。研究过去项目的成功情况和其他买家的交付经历是明智的。

同样，仔细审核SPA、获得法律建议以及充分理解付款计划也很重要——因为付款通常与开发商的声明挂钩，而不是与已完成的施工程度挂钩。

总结

迪拜的房地产市场高度动态，为投资者和潜在房主提供了无数机会。尽管如此，购买楼花仍然存在现实风险，尤其是在开发商未能履行其承诺的情况下。

幸运的是，买家并非没有法律保护：SPA和该酋长国的立法框架提供了赔偿和法律救济的途径，而DLD可用于促进和平解决尝试。然而，只有当买家信息充分、谨慎行事并在整个过程中从第一步到最后付款都仔细记录时，这一切才能有效运作。

(基于阿联酋《民事交易法》)