迪拜房市：泡沫还是机遇？

迪拜房地产市场是否处于泡沫边缘？现状比看上去更复杂

根据UBS 2025年全球房地产泡沫指数，迪拜已被列为“高风险”地区，表明其已达到一个水平，房地产市场泡沫破裂的概率增加。这一评估自然引发了已在酋长国房地产市场投资或考虑首次购房者的担忧。然而，现实要复杂得多。

泡沫风险意味着什么？

当价格与工资、租金或供求平衡等经济基本面脱节时，房地产泡沫就会形成，购买主要由对未来价值增值的预期驱动。在这样的情况下，如果买家情绪突然变化或市场遭遇外部冲击，价格可能迅速和剧烈地下跌。

UBS建议，迪拜市场已经显示出这些迹象：自2023年中期以来，价格已显示出两位数增长，在五年内几乎增长了50%。尽管租金也在上涨，但最近价格增长的速度已超过租金增长，这是过热的经典警告信号。

当地专家有不同看法

虽然这些数据本身看似令人担忧，但当地专家认为，它们背后有稳定的基本面。比如，自2020年以来，迪拜的人口增长了近15%，到2024年8月已超过400万—比预期提前了两年。这种动态的增长自然在房地产市场中产生强劲需求。

到2026年，预计该市人口将再增加180,000人，而预测显示将交付45,000到96,000套新房产。假设每户两人，供需比可能保持可持续。此外，每年约签发50,000个新商业执照表明经济增长趋势健康。

迪拜与其他城市有何不同？

根据UBS指数，像迈阿密、东京或苏黎世等城市当前的泡沫风险甚至高于迪拜。例如，在迈阿密，价格也在五年内上涨了近50%，但租金和收入增长落后于价格。在东京，疲软的货币和外国投资推动了价格上涨，而在苏黎世，非常低的利率和强劲的外国需求导致市场过热。

然而，迪拜在几个方面是独一无二的。市场开放，几乎没有监管—对外国买家不征税，也没有租金上限。这允许供给灵活响应需求变化。大租金回报率依然吸引人，尤其是与其他全球城市相比。

投资者组成及新趋势

现金买家在市场中越来越突出，减少了对信贷市场冲击的脆弱性。此外，买家组成多样化：不仅是当地人或区域投资者购买，而是来自欧洲、印度、俄罗斯和非洲的富裕个人在寻求安全、稳定的价值储存，而非地缘政治不稳定的国内环境。

市场上也出现了新的投资形式：奢侈品牌住宅、滨水开发，甚至是代币化的分割拥有物业。这些吸引了计划长期投资的新投资者类型。

需注意的风险

尽管有这些优势，迪拜并非无懈可击。收入未能跟上房价的增长，长期来看这会降低可负担性，并可能限制当地需求。目前，市场动量在很大程度上依赖于外国投资者的信心—如果石油价格下跌或出现新的地缘政治紧张情势，需求可能会突然下降。

另一个警示信号是建筑许可证的增加：数量接近2017年水平，当时房地产市场供过于求导致了显著的下降。历史上，这种过度建设总是导致迪拜价格修正。

此外，市场心理起着关键作用：如果买家认为价格不再上涨，需求可能立即下降。这对于像迪拜这样快速变化的城市尤其真实。

结论

虽然UBS的警告严重，但这并不意味着迪拜的房地产市场必然面临崩溃。城市的基础—人口增长、商业活动、多元化的投资者基础—目前仍然强劲。然而，近期价格上涨速度过快，如果外部条件发生变化，市场的反应可能会非常强烈。

未来几年关键的问题是供应是否能跟上可持续需求，以及投资者情绪是否保持积极。进入市场的新手应不仅考虑当前价格，还需谨慎权衡长期趋势和风险。迪拜一再证明了其适应能力—但在灵活性之外，谨慎规划也是不可或缺的。

（文章来源基于UBS 2025指数。）